Propozycja metodyki prawidłowej likwidacji szkód powodowanych przez kuny
Autor: niezależny ekspert w zakresie metodyki likwidacji szkód majątkowych
Opracowanie eksperckie
O niniejszym opracowaniu
Szkody powodowane przez kuny należą do najbardziej wymagających szkód majątkowych występujących w budynkach mieszkalnych. Ich specyfika polega na tym, że znaczna część uszkodzeń ma charakter ukryty i nie może zostać prawidłowo oceniona podczas standardowych oględzin. Jednocześnie rozpoczęcie robót budowlanych prowadzi do stopniowego usuwania materiału dowodowego, który może mieć istotne znaczenie dla późniejszego postępowania likwidacyjnego.
Zarówno naprawa dachu po kunie, jak i jej rozliczenie z ubezpieczeniem wymagają szczególnej staranności już na etapie ustalania rzeczywistego zakresu uszkodzeń.
Niniejsze opracowanie poświęcone jest metodyce przygotowania procesu likwidacji takich szkód.
Opracowanie wyjaśnia między innymi, jak zgłosić szkodę na dachu po kunie do ubezpieczyciela i jak przygotować ją do procesu likwidacji.
Nie jest poradnikiem dotyczącym technologii napraw dachów ani analizą konkretnych rozwiązań technicznych dostępnych na rynku. Nie stanowi również komentarza do przepisów prawa ani warunków ubezpieczenia.
Jego celem jest przedstawienie uporządkowanego modelu postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych: od ustalenia rzeczywistego zakresu szkody, poprzez dobór technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny oraz przygotowanie dokumentacji procesowej, aż do rozpoczęcia naprawy.
W opracowaniu zaproponowano definicję Audytu Szkody Po Kunie jako odrębnego etapu procesu likwidacji szkody oraz przedstawiono Propozycję Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie jako zbioru dobrych praktyk służących ograniczeniu ryzyka błędów metodycznych.
Publikacja ma charakter ekspercki. Przedstawione w niej poglądy stanowią autorską propozycję uporządkowania metodyki postępowania w szkodach powodowanych przez kuny i są zaproszeniem do merytorycznej dyskusji nad dobrymi praktykami w tym obszarze.
Od autora
Im dłużej analizowałem sprawy dotyczące szkód powodowanych przez kuny, tym częściej dochodziłem do wniosku, że największym problemem nie jest sama szkoda.
Nie jest nim również technologia naprawy.
Największym problemem okazuje się sposób przygotowania szkody do procesu likwidacji.
Na przestrzeni lat spotkałem wiele spraw, w których podobne uszkodzenia prowadziły do całkowicie odmiennych rezultatów. W jednych przypadkach właściciel nieruchomości otrzymywał odszkodowanie pozwalające na przywrócenie budynku do stanu sprzed szkody. W innych, mimo wykonania naprawy, pozostawał ze sporem dotyczącym zakresu szkody, technologii lub wysokości należnego świadczenia.
Analiza tych spraw prowadzi do wniosku, że o powodzeniu postępowania bardzo często nie decyduje jakość wykonanej naprawy. Decyduje jakość przygotowania procesu likwidacji szkody jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych.
W praktyce rynkowej etap ten jest często sprowadzany do czynności organizacyjnych poprzedzających naprawę. Tymczasem to właśnie wtedy podejmowane są decyzje, które w największym stopniu wpływają na późniejszą możliwość wykazania rzeczywistego zakresu szkody, uzasadnienia technologii jej usunięcia oraz dochodzenia pełnego odszkodowania.
To spostrzeżenie stało się punktem wyjścia do opracowania przedstawionej metodyki.
Nie jest ona próbą stworzenia nowej usługi ani oceną działalności konkretnych przedsiębiorców. Jest propozycją uporządkowania procesu, który, w przekonaniu autora, powinien poprzedzać każdą naprawę szkody powodowanej przez kuny.
Mam świadomość, że przedstawiona koncepcja może stać się przedmiotem dyskusji. Taki jest również jej cel. Jeżeli przyczyni się do poprawy jakości dokumentowania szkód, ograniczenia liczby sporów oraz zwiększenia świadomości właścicieli nieruchomości i uczestników procesu likwidacji szkód, uznam, że niniejsze opracowanie spełniło swoje zadanie.
Jak korzystać z opracowania
Opracowanie zostało przygotowane w układzie, w którym każdy kolejny rozdział rozwija wnioski przedstawione wcześniej.
Z tego względu zaleca się czytanie publikacji od początku do końca.
Czytelnicy poszukujący odpowiedzi na konkretne zagadnienia mogą również korzystać z niej wybiórczo, wykorzystując spis treści oraz słownik pojęć zamieszczony w aneksie.
Motto
„Największym zagrożeniem dla właściciela nieruchomości nie jest sama szkoda. Jest utrata możliwości jej wykazania.”
Przez wiele lat dominowało przekonanie, że podstawowym celem procesu likwidacji szkody jest naprawa uszkodzonego budynku.
Niniejsze opracowanie proponuje inne spojrzenie.
Naprawa budynku jest celem procesu wykonawczego.
Natomiast likwidacja szkody rozpoczyna się znacznie wcześniej.
Jej pierwszym zadaniem jest ustalenie, udokumentowanie oraz wykazanie rzeczywistego zakresu szkody.
Dopiero na tej podstawie możliwe jest określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny oraz przygotowanie dokumentacji procesowej.
Dlatego punktem wyjścia dla wszystkich dalszych rozważań jest następujące stwierdzenie:
Likwidacja szkody nie jest procesem remontowym. Jest procesem dowodowym.
Wszystkie kolejne rozdziały stanowią próbę uzasadnienia tej tezy oraz przedstawienia wynikających z niej konsekwencji dla praktyki likwidacji szkód powodowanych przez kuny.
Spis treści
- Likwidacja szkody nie jest procesem remontowym. Jest procesem dowodowym.
- Szkody powodowane przez kuny należą do szkód ukrytych.
- Przed wyceną szkody należy określić technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
- Dokumentacja szkody nie jest dokumentacją techniczną. Jest dokumentacją procesową.
- Audyt Szkody Po Kunie jako odrębny etap procesu likwidacji szkody.
- Model odkrywko-naprawy jako przykład naruszenia zasady separacji etapów.
- Dlaczego model odkrywko-naprawy dominuje na rynku?
- Zasada separacji ról.
- Propozycja Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie.
- Konsekwencje odstąpienia od Minimalnego Standardu.
- Algorytm postępowania właściciela nieruchomości.
- Najczęściej spotykane mity dotyczące likwidacji szkód powodowanych przez kuny.
- Aneks. Słownik podstawowych pojęć.
Rozdział 1
Likwidacja szkody nie jest procesem remontowym. Jest procesem dowodowym.
Teza rozdziału
Podstawowym celem procesu likwidacji szkody nie jest wykonanie naprawy, lecz ustalenie i wykazanie rzeczywistego zakresu szkody oraz wysokości należnego odszkodowania. Naprawa jest dopiero następstwem prawidłowo przeprowadzonego procesu dowodowego.
W powszechnym odbiorze proces likwidacji szkody utożsamiany jest z naprawą uszkodzonego mienia. Właściciel nieruchomości zgłasza szkodę, ubezpieczyciel przeprowadza oględziny, sporządzany jest kosztorys, a następnie wykonywane są roboty budowlane mające przywrócić budynek do stanu sprzed zdarzenia. Taki sposób postrzegania wydaje się intuicyjny, ponieważ dla poszkodowanego najbardziej widocznym efektem całego postępowania jest właśnie naprawiony dach.
Jest to jednak jedynie końcowy etap znacznie bardziej złożonego procesu.
Istotą postępowania likwidacyjnego nie jest bowiem wykonanie robót budowlanych, lecz ustalenie, co rzeczywiście uległo uszkodzeniu, w jakim zakresie, jakie czynności są niezbędne do przywrócenia stanu poprzedniego oraz jaki jest ekonomicznie uzasadniony koszt wykonania tych czynności.
Są to pytania o charakterze dowodowym, a nie wykonawczym.
W praktyce oznacza to, że naprawa nie może wyprzedzać ustalenia szkody. Najpierw należy ustalić przedmiot roszczenia, a dopiero później można przystąpić do jego realizacji.
Na pierwszy rzut oka różnica ta może wydawać się jedynie teoretyczna. W rzeczywistości ma jednak fundamentalne znaczenie dla całego procesu likwidacji szkody.
Proces remontowy i proces dowodowy odpowiadają bowiem na zupełnie różne pytania.
Proces remontowy koncentruje się na sposobie wykonania robót. Jego celem jest skuteczne usunięcie skutków uszkodzenia i przywrócenie budynku do stanu użytkowego. Dla wykonawcy najważniejsze stają się technologia naprawy, organizacja robót, dobór materiałów oraz termin zakończenia prac.
Proces dowodowy ma natomiast całkowicie odmienny cel.
Nie odpowiada na pytanie jak naprawić dach, lecz jak wykazać rzeczywisty zakres szkody i uzasadnić wysokość należnego odszkodowania.
Różnica ta ma charakter zasadniczy.
Naprawa może zostać wykonana prawidłowo z technicznego punktu widzenia, a jednocześnie proces likwidacji szkody może zostać przeprowadzony wadliwie z punktu widzenia postępowania dowodowego.
Dlatego naprawa dachu po kunie oraz jej ubezpieczenie wymagają odrębnego spojrzenia: najpierw na etapie dowodowym, a dopiero później na etapie wykonawczym.
Możliwa jest również sytuacja odwrotna: właściciel nieruchomości dysponuje kompletną dokumentacją szkody i prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem dowodowym, mimo że sama naprawa zostanie wykonana dopiero po wielu miesiącach.
Oznacza to, że są to dwa niezależne procesy, które mają różne cele, różne etapy i różne kryteria oceny.
Ta obserwacja prowadzi do niezwykle istotnego wniosku.
Jeżeli likwidację szkody utożsamimy z procesem remontowym, naturalnym odruchem będzie dążenie do możliwie szybkiego rozpoczęcia robót budowlanych. Każdy dzień zwłoki będzie postrzegany jako niepotrzebne opóźnienie.
Jeżeli jednak zrozumiemy, że likwidacja szkody jest przede wszystkim procesem dowodowym, kolejność działań ulega całkowitej zmianie.
Najważniejsze staje się zabezpieczenie materiału dowodowego zanim zostanie on bezpowrotnie zmieniony lub usunięty przez prowadzone roboty.
Nie jest to jedynie kwestia organizacji pracy.
Jest to konsekwencja prostej zależności.
Każda naprawa zmienia stan budynku.
Usunięcie uszkodzonej izolacji powoduje, że nie można już ponownie ocenić stopnia jej zniszczenia.
Naprawa membrany powoduje, że nie można już zweryfikować pierwotnego zakresu jej uszkodzeń.
Wymiana elementów konstrukcyjnych eliminuje możliwość ich ponownych oględzin.
Każdy kolejny etap robót prowadzi więc do nieodwracalnej zmiany stanu faktycznego.
Z punktu widzenia wykonawcy jest to zjawisko całkowicie naturalne.
Z punktu widzenia procesu dowodowego oznacza jednak stopniową utratę możliwości niezależnej weryfikacji szkody.
Dlatego materiał dowodowy powinien zostać zgromadzony i uporządkowany przed rozpoczęciem robót, a nie równolegle z ich wykonywaniem.
W praktyce właśnie ten moment najczęściej decyduje o późniejszych możliwościach dochodzenia roszczeń wobec zakładu ubezpieczeń.
Im pełniejsza i bardziej uporządkowana dokumentacja zostanie przygotowana przed rozpoczęciem naprawy, tym mniejsze ryzyko, że w dalszym toku postępowania pojawią się wątpliwości dotyczące rzeczywistego zakresu szkody lub zasadności wykonanych robót.
Wbrew powszechnemu przekonaniu podstawowym produktem procesu likwidacji szkody nie jest więc naprawiony dach.
Podstawowym produktem jest wiarygodnie ustalony stan faktyczny, który może stanowić podstawę do określenia należnego odszkodowania oraz, w razie potrzeby, zostać poddany ocenie przez rzeczoznawcę, biegłego sądowego lub sąd.
Dopiero na fundamencie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego możliwe jest bezpieczne rozpoczęcie robót budowlanych.
Wniosek
Prawidłowa likwidacja szkody rozpoczyna się od ustalenia faktów, a nie od wykonywania robót. Każde odwrócenie tej kolejności zwiększa ryzyko utraty części materiału dowodowego i może utrudnić późniejsze wykazanie rzeczywistego zakresu szkody.
Teza autora
Likwidacja szkody jest procesem ustalenia i wykazania szkody. Naprawa budynku jest konsekwencją prawidłowo przeprowadzonego procesu dowodowego, a nie jego celem.
Najczęstszy błąd praktyki
Rozpoczynanie robót budowlanych z przekonaniem, że dokumentację szkody można przygotować w trakcie prowadzenia naprawy, ponieważ „najważniejsze jest jak najszybsze usunięcie szkody”.
Nowe pojęcie
Proces dowodowy
Proces dowodowy to zespół czynności prowadzących do ustalenia, udokumentowania i wykazania rzeczywistego zakresu szkody oraz kosztów niezbędnych do przywrócenia mienia do stanu sprzed szkody, stanowiący podstawę ustalenia należnego odszkodowania.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu szkoda nie będzie analizowana z punktu widzenia wykonawcy robót budowlanych, lecz z punktu widzenia procesu dowodowego, którego celem jest ustalenie należnego odszkodowania.
Moja uwaga redaktorska
Ten rozdział jest dobry, ale chciałbym go jeszcze wzmocnić jednym elementem, którego świadomie jeszcze nie dodałem.
Mam na myśli krótkie diagramy porównawcze. Na przykład:
Proces remontowy
Uszkodzenie → Naprawa → Budynek przywrócony do użytkowania
Proces dowodowy
Uszkodzenie → Ustalenie faktów → Zabezpieczenie dowodów → Wycena szkody → Stanowisko ubezpieczyciela → Naprawa → Rozliczenie
Jedna taka grafika potrafi zastąpić dwie strony tekstu i sprawi, że czytelnik zrozumie główną ideę opracowania w ciągu kilkunastu sekund. Uważam, że w całej publikacji powinno znaleźć się około 10 do 15 takich prostych schematów. To będzie kolejny element odróżniający ją od zwykłych artykułów.
Rozdział 2
Szkody powodowane przez kuny należą do szkód ukrytych i wymagają odmiennej metodyki postępowania
Teza rozdziału
Zakres szkody powodowanej przez kuny zwykle nie jest możliwy do ustalenia podczas standardowych oględzin. Oględziny stanowią jedynie początek procesu diagnostycznego, którego celem jest ustalenie rzeczywistego zakresu szkody.
W praktyce likwidacji szkód majątkowych często przyjmuje się, że oględziny stanowią podstawową czynność pozwalającą określić zakres uszkodzeń oraz sporządzić wycenę szkody.
Założenie to sprawdza się w przypadku szkód, których skutki są w całości lub w przeważającej części widoczne podczas pierwszej oceny. Zerwane pokrycie dachowe, wybite okna, uszkodzona elewacja czy zalane pomieszczenie pozwalają na stosunkowo szybkie określenie zakresu robót niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Szkody powodowane przez kuny mają jednak odmienny charakter.
Ich zasadnicza część powstaje wewnątrz przegrody dachowej i pozostaje niewidoczna podczas standardowych oględzin. Uszkodzenia obejmują najczęściej materiał termoizolacyjny, warstwę wstępnego krycia, przestrzenie pomiędzy krokwiami, system tuneli wykonanych przez zwierzę oraz miejsca skażenia biologicznego powstałe wskutek wielomiesięcznego bytowania kuny.
Podczas pierwszych oględzin widoczne są zwykle jedynie skutki świadczące o istnieniu szkody.
Widoczny otwór wejściowy.
Ślady bytowania.
Pojedyncze uszkodzenie membrany.
Lokalne zabrudzenie izolacji.
Hałas dochodzący z dachu.
Nie oznacza to jednak, że widoczny jest rzeczywisty zakres szkody.
Wręcz przeciwnie.
Widoczne objawy bardzo często stanowią jedynie niewielką część rzeczywistych uszkodzeń ukrytych wewnątrz konstrukcji dachu.
Im dłużej kuna przebywała w budynku oraz im bardziej rozbudowana jest konstrukcja dachu, tym większe prawdopodobieństwo, że zakres szkody okaże się znacząco większy niż wynikałoby to z pierwszych oględzin.
To prowadzi do istotnego wniosku metodologicznego.
W przypadku szkód ukrytych oględziny nie mogą być traktowane jako czynność kończąca proces ustalania szkody.
Stanowią jedynie jego początek.
Ich celem nie jest odpowiedź na pytanie:
„Jaki jest zakres szkody?”
Ich celem jest odpowiedź na inne pytanie:
„Jakie czynności należy wykonać, aby rzeczywisty zakres szkody ustalić?”
Różnica ta ma zasadnicze znaczenie dla dalszego przebiegu procesu likwidacji szkody.
Jeżeli pierwsze oględziny zostaną błędnie uznane za zakończenie procesu ustalania szkody, wszystkie dalsze czynności, w tym wycena szkody, analiza technologii naprawy czy stanowisko zakładu ubezpieczeń, będą opierały się na materiale, który może okazać się niepełny.
Jeżeli natomiast oględziny zostaną potraktowane jako etap rozpoznania problemu i zaplanowania dalszej diagnostyki, możliwe staje się ustalenie rzeczywistego zakresu szkody jeszcze przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Ta różnica decyduje o jakości całego postępowania.
Nie można bowiem prawidłowo wycenić szkody, której rzeczywisty zakres nie został wcześniej ustalony.
Nie można również wiarygodnie ocenić zasadności określonych robót, jeżeli nie wiadomo, które elementy budynku rzeczywiście uległy uszkodzeniu.
Z punktu widzenia metodyki postępowania szkoda powodowana przez kuny nie rozpoczyna się więc od naprawy.
Rozpoczyna się od ustalenia faktów.
Dopiero po zakończeniu tego etapu możliwe staje się określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody oraz sporządzenie jej rzetelnej wyceny.
W dalszej części opracowania etap ten będzie określany jako Audyt Szkody Po Kunie.
Różnice pomiędzy szkodą jawną a szkodą ukrytą
| Kryterium | Szkoda jawna | Szkoda ukryta (typowa dla szkód po kunach) |
| Zakres szkody | W większości widoczny podczas oględzin. | Widoczne są głównie objawy szkody. |
| Rola oględzin | Potwierdzenie zakresu szkody. | Ustalenie sposobu dalszej diagnostyki. |
| Możliwość sporządzenia wyceny | Najczęściej możliwa bez dodatkowych badań. | Wymaga wcześniejszego ustalenia rzeczywistego zakresu szkody. |
| Dokumentacja | Obejmuje większość uszkodzeń. | Początkowo obejmuje jedynie część materiału dowodowego. |
| Rozpoczęcie robót | Zwykle nie ogranicza możliwości późniejszej oceny szkody. | Może prowadzić do utraty materiału dowodowego. |
| Główne ryzyko | Nieprawidłowa wycena robót. | Nieprawidłowe ustalenie zakresu szkody. |
Kluczowa obserwacja
W szkodach powodowanych przez kuny oględziny nie służą ustaleniu szkody. Służą podjęciu decyzji, w jaki sposób tę szkodę ustalić.
Wniosek
Szkody powodowane przez kuny należą do szkód ukrytych. Ich rzeczywisty zakres nie jest możliwy do ustalenia podczas standardowych oględzin, dlatego proces ustalania szkody nie może kończyć się na pierwszej ocenie stanu budynku. Oględziny stanowią jedynie początek procesu diagnostycznego prowadzącego do rozpoznania rzeczywistego zakresu uszkodzeń.
Teza autora
W przypadku szkód ukrytych przedmiotem wyceny nie może być zakres uszkodzeń widocznych podczas oględzin. Przedmiotem wyceny powinien być rzeczywisty zakres szkody ustalony w wyniku odpowiedniej diagnostyki.
Najczęstszy błąd praktyki
Przyjmowanie, że zakres szkody jest tożsamy z zakresem uszkodzeń widocznych podczas pierwszych oględzin oraz sporządzanie wyceny bez wcześniejszego ustalenia rzeczywistego zakresu szkody.
Nowe pojęcie
Szkoda ukryta
Szkoda ukryta to szkoda, której rzeczywisty zakres nie może zostać ustalony wyłącznie na podstawie oględzin powierzchniowych i wymaga zastosowania odpowiednich czynności diagnostycznych umożliwiających ocenę elementów niewidocznych bez ingerencji w konstrukcję budynku.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu zakres szkody nie będzie utożsamiany z zakresem uszkodzeń widocznych podczas oględzin. Dalsze rozważania będą dotyczyły rzeczywistego zakresu szkody, który może zostać ustalony dopiero po zakończeniu odpowiedniej diagnostyki.
Rozdział 3
Przed wyceną szkody należy określić technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody
Teza rozdziału
Ustalenie rzeczywistego zakresu szkody nie kończy procesu jej likwidacji. Zanim możliwe będzie sporządzenie rzetelnej wyceny, należy określić technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody. Bez tego kosztorys opisuje jedynie wybrane roboty, a nie rzeczywisty koszt usunięcia szkody.
W poprzednim rozdziale wskazano, że szkody powodowane przez kuny należą do szkód ukrytych. Ich rzeczywisty zakres nie jest zwykle możliwy do ustalenia podczas standardowych oględzin. Wymaga przeprowadzenia odpowiednich czynności diagnostycznych, których celem jest rozpoznanie, co rzeczywiście zostało uszkodzone.
Ustalenie zakresu szkody jest jednak dopiero pierwszym etapem.
Samo stwierdzenie, że doszło do uszkodzenia izolacji, membrany dachowej, warstwy wstępnego krycia lub innych elementów przegrody dachowej, nie odpowiada jeszcze na pytanie, w jaki sposób należy przywrócić budynek do stanu sprzed szkody.
Między rozpoznaniem szkody a jej wyceną istnieje etap pośredni, który w praktyce bywa często pomijany albo traktowany jako oczywisty.
Jest nim określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
To właśnie na tym etapie należy odpowiedzieć na pytania:
- które elementy muszą zostać wymienione,
- które elementy mogą zostać naprawione,
- czy możliwe jest wykonanie naprawy miejscowej,
- czy konieczne jest odtworzenie ciągłości określonych warstw,
- czy naprawa punktowa przywróci stan techniczny sprzed szkody,
- czy pozostawienie części materiału nie spowoduje utrzymania skutków szkody,
- jaki zakres ingerencji w dach jest niezbędny, a jaki byłby nadmierny,
- czy proponowana technologia pozwala przywrócić budynek do stanu sprzed szkody, czy jedynie usuwa widoczne objawy uszkodzeń.
Dopiero odpowiedź na te pytania pozwala przejść do wyceny.
Wycena szkody nie polega bowiem na dowolnym przypisaniu wartości do stwierdzonych uszkodzeń. Polega na określeniu kosztu wykonania prac niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, zgodnie z przyjętą i uzasadnioną technologią.
Jeżeli technologia nie została wcześniej określona, kosztorys nie ma stabilnego punktu odniesienia.
Może wówczas dojść do sytuacji, w której dwie strony sporu przedstawiają dwa różne kosztorysy, a rzeczywisty spór nie dotyczy cen jednostkowych, stawek robocizny ani narzutów kosztorysowych, lecz zupełnie innej kwestii: jaką technologię naprawy należało przyjąć.
W praktyce jest to jedna z najczęstszych przyczyn sporów pomiędzy właścicielem nieruchomości a zakładem ubezpieczeń.
Wykonawca może przyjąć technologię szeroką, obejmującą większy zakres demontażu, wymiany lub odtworzenia warstw dachu.
Ubezpieczyciel może przyjąć technologię ograniczoną, zakładającą naprawę punktową, częściową wymianę materiału albo pominięcie określonych czynności jako zbędnych.
Obie strony mogą następnie sporządzić kosztorysy.
Jednak kosztorysy te nie będą różniły się wyłącznie wartościami.
Będą wynikały z odmiennych założeń technologicznych.
W takiej sytuacji spór kosztorysowy jest w istocie sporem technologicznym.
Jeżeli ten etap nie zostanie nazwany i uporządkowany, właściciel nieruchomości może błędnie uznać, że problem polega wyłącznie na tym, że ubezpieczyciel „zaniżył kosztorys”.
Tymczasem ubezpieczyciel często nie kwestionuje wyłącznie ceny.
Kwestionuje zakres robót, konieczność ich wykonania albo przyjętą technologię.
Dlatego prawidłowa metodyka postępowania wymaga wyraźnego rozdzielenia trzech czynności:
- ustalenia rzeczywistego zakresu szkody,
- określenia technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody,
- sporządzenia wyceny szkody wynikającej z tej technologii.
Pominięcie drugiego etapu powoduje, że wycena zostaje oderwana od analizy technicznej.
W efekcie kosztorys może stać się jedynie zestawieniem robót proponowanych przez wykonawcę albo robót zaakceptowanych przez ubezpieczyciela, zamiast dokumentem określającym rzeczywisty koszt usunięcia szkody.
Ma to szczególne znaczenie w przypadku szkód po kunach, ponieważ uszkodzenia obejmują często elementy współpracujące ze sobą w ramach jednej przegrody dachowej.
Izolacja termiczna, membrana, wentylacja połaci, ciągłość warstw, szczelność połączeń oraz możliwość bezpiecznego dostępu do uszkodzonych miejsc nie mogą być oceniane w oderwaniu od siebie.
Nie wystarczy więc stwierdzić, że „uszkodzona jest izolacja” albo „uszkodzona jest membrana”.
Trzeba jeszcze określić, jaka technologia rzeczywiście przywróci stan sprzed szkody.
Technologia ta powinna być możliwa do uzasadnienia zarówno technicznie, jak i ekonomicznie. Nie może prowadzić do nieuzasadnionego rozszerzenia zakresu robót, ale nie może też sprowadzać się do pozornego usunięcia szkody, pozostawiającego skutki zdarzenia w warstwach dachu.
Właśnie dlatego etap określenia technologii powinien poprzedzać wycenę.
Najpierw należy wiedzieć, co trzeba zrobić.
Dopiero potem można określić, ile to kosztuje.
Kolejność prawidłowego rozumowania
| Etap | Pytanie podstawowe | Efekt etapu |
| Ustalenie szkody | Co rzeczywiście zostało uszkodzone? | Rozpoznany zakres szkody |
| Określenie technologii | Jak przywrócić budynek do stanu sprzed szkody? | Uzasadniona technologia naprawy |
| Wycena szkody | Ile kosztuje przywrócenie stanu poprzedniego według tej technologii? | Wycena szkody |
Kluczowa obserwacja
Spór o kosztorys bardzo często nie jest sporem o ceny. Jest sporem o technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Wniosek
Ustalenie zakresu szkody nie wystarcza do sporządzenia rzetelnej wyceny. Pomiędzy rozpoznaniem uszkodzeń a kosztorysem musi zostać przeprowadzona analiza technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody. Dopiero technologia wskazuje, jakie roboty są konieczne, a więc dopiero ona pozwala prawidłowo określić koszt usunięcia szkody.
Teza autora
Nie wycenia się samego uszkodzenia. Wycenić można dopiero technologię niezbędną do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Najczęstszy błąd praktyki
Przechodzenie bezpośrednio od stwierdzenia uszkodzeń do kosztorysu, bez wcześniejszego określenia i uzasadnienia technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Nowe pojęcie
Technologia przywrócenia stanu poprzedniego
Technologia przywrócenia stanu poprzedniego to technicznie uzasadniony sposób wykonania prac niezbędnych do usunięcia skutków szkody i odtworzenia funkcji oraz właściwości budynku istniejących przed wystąpieniem szkody.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu kosztorys nie będzie traktowany jako pierwszy dokument określający szkodę, lecz jako rezultat wcześniejszego ustalenia zakresu szkody oraz wyboru technologii jej usunięcia.
Rozdział 4
Dokumentacja szkody nie jest dokumentacją techniczną. Jest dokumentacją procesową.
Teza rozdziału
Celem dokumentacji szkody nie jest wyłącznie opisanie stanu technicznego budynku. Jej zadaniem jest wykazanie, że przedstawiony zakres szkody oraz przyjęta technologia przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody są uzasadnione i mogą stanowić podstawę ustalenia należnego odszkodowania.
Po ustaleniu rzeczywistego zakresu szkody oraz określeniu technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody możliwe jest przejście do kolejnego etapu procesu.
Jest nim przygotowanie dokumentacji.
Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że dokumentacja stanowi jedynie uporządkowany zbiór zdjęć, opisów technicznych oraz kosztorysów.
Takie rozumienie jest jednak zbyt uproszczone.
Dokumentacja sporządzana na potrzeby postępowania likwidacyjnego nie jest dokumentacją wykonywaną wyłącznie dla wykonawcy robót.
Jej głównym odbiorcą nie jest również właściciel nieruchomości.
Adresatem tej dokumentacji jest przede wszystkim uczestnik procesu likwidacji szkody.
Może nim być:
- likwidator szkody,
- rzeczoznawca współpracujący z zakładem ubezpieczeń,
- osoba rozpoznająca odwołanie,
- niezależny rzeczoznawca,
- biegły sądowy,
- sąd rozpoznający spór.
Każda z tych osób będzie zadawała podobne pytania.
Czy rzeczywiście istniało uszkodzenie?
Czy jego zakres został prawidłowo ustalony?
Czy przedstawiona technologia była konieczna?
Czy wszystkie roboty pozostawały w normalnym związku przyczynowym ze szkodą?
Czy istnieją dowody potwierdzające te twierdzenia?
Oznacza to, że dokumentacja szkody pełni znacznie szerszą funkcję niż dokumentacja techniczna wykonywana na potrzeby realizacji robót budowlanych.
Nie opisuje wyłącznie stanu budynku.
Buduje argumentację.
Każde zdjęcie, każdy pomiar, każda odkrywka, każdy fragment opisu oraz każda pozycja kosztorysu powinny odpowiadać na konkretne pytanie, które może pojawić się w toku postępowania likwidacyjnego lub późniejszego postępowania sądowego.
W praktyce oznacza to, że dokumentacja szkody powinna być przygotowywana z uwzględnieniem przyszłego procesu oceny dowodów.
Nie wystarczy wykazać, że określone uszkodzenie istnieje.
Należy jeszcze wykazać:
- dlaczego zostało uznane za następstwo działalności kuny,
- dlaczego wymaga właśnie takiej technologii naprawy,
- dlaczego nie jest możliwe zastosowanie rozwiązania mniej inwazyjnego,
- dlaczego określone roboty pozostają niezbędne do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Dopiero wtedy dokumentacja przestaje być opisem technicznym.
Staje się materiałem dowodowym.
Z tego względu dokumentacja szkody powinna być tworzona w taki sposób, aby osoba, która nie uczestniczyła w oględzinach, mogła, wyłącznie na podstawie zgromadzonych materiałów, odtworzyć tok rozumowania prowadzący od stwierdzonych uszkodzeń do proponowanej technologii naprawy oraz jej wyceny.
Jest to szczególnie istotne w przypadku szkód powodowanych przez kuny.
Znaczna część materiału dowodowego przestaje bowiem istnieć po rozpoczęciu robót budowlanych.
Usunięta izolacja, naprawiona membrana czy odtworzone warstwy dachu nie będą już mogły zostać ponownie ocenione przez osoby uczestniczące w dalszym toku postępowania.
Dokumentacja staje się więc jedynym nośnikiem informacji o pierwotnym stanie budynku.
Od jej jakości zależy możliwość późniejszej weryfikacji przedstawionych twierdzeń.
Z tego względu dokumentacja szkody nie może być tworzona wyłącznie z myślą o bieżącej naprawie.
Powinna być przygotowana z założeniem, że będzie podlegała analizie przez osoby, które nie widziały budynku przed rozpoczęciem robót.
To właśnie odróżnia dokumentację techniczną od dokumentacji procesowej.
Pierwsza wspiera wykonanie robót.
Druga umożliwia wykazanie zasadności roszczenia.
Dokumentacja techniczna a dokumentacja procesowa
| Dokumentacja techniczna | Dokumentacja procesowa |
| Powstaje na potrzeby wykonania robót. | Powstaje na potrzeby wykazania zasadności roszczenia. |
| Odbiorcą jest przede wszystkim wykonawca. | Odbiorcami są uczestnicy postępowania likwidacyjnego i sądowego. |
| Odpowiada na pytanie „jak wykonać roboty?”. | Odpowiada na pytanie „dlaczego roboty są konieczne?”. |
| Opisuje rozwiązania techniczne. | Buduje argumentację techniczną, ekonomiczną i dowodową. |
Kluczowa obserwacja
Dokumentacja szkody nie służy opisaniu robót. Służy wykazaniu, że proponowane roboty są konieczne do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Wniosek
Im bardziej złożona jest szkoda, tym większego znaczenia nabiera jakość dokumentacji procesowej. W przypadku szkód ukrytych to właśnie ona staje się podstawowym nośnikiem materiału dowodowego po zakończeniu robót budowlanych.
Teza autora
Dokumentacja szkody nie jest kroniką wykonanych oględzin. Jest uporządkowaną argumentacją prowadzącą od ustalonego stanu faktycznego do uzasadnienia należnego odszkodowania.
Najczęstszy błąd praktyki
Traktowanie dokumentacji jako zbioru zdjęć i kosztorysów, bez wykazania związku pomiędzy ustalonym zakresem szkody, przyjętą technologią oraz koniecznością wykonania poszczególnych robót.
Nowe pojęcie
Dokumentacja procesowa
Dokumentacja procesowa to uporządkowany zbiór materiałów technicznych, fotograficznych, diagnostycznych, kosztorysowych i opisowych, którego celem jest wykazanie zasadności roszczenia poprzez udokumentowanie zakresu szkody, uzasadnienie przyjętej technologii oraz wyceny kosztów przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu dokumentacja szkody nie będzie postrzegana jako opis wykonanych czynności. Będzie traktowana jako materiał dowodowy przygotowany dla osób, które nigdy nie widziały uszkodzonego budynku, lecz będą oceniały zasadność roszczenia wyłącznie na podstawie zgromadzonych dokumentów.
Rozdział 5
Audyt Szkody Po Kunie jako odrębny etap procesu likwidacji szkody
Teza rozdziału
Pomiędzy zgłoszeniem szkody a rozpoczęciem robót budowlanych istnieje odrębny etap, którego celem jest ustalenie rzeczywistego zakresu szkody, określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny oraz przygotowanie dokumentacji procesowej. W niniejszym opracowaniu etap ten określany jest jako Audyt Szkody Po Kunie.
Dotychczasowe rozważania prowadzą do jednego zasadniczego wniosku.
Prawidłowa likwidacja szkody powodowanej przez kuny nie polega wyłącznie na wykonaniu odkrywki, sporządzeniu kosztorysu ani przeprowadzeniu naprawy.
Każda z tych czynności stanowi jedynie element większego procesu.
Najpierw należy ustalić rzeczywisty zakres szkody.
Następnie określić technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Później sporządzić wycenę wynikającą z tej technologii.
Na końcu przygotować dokumentację pozwalającą wykazać zasadność przedstawionych wniosków.
Dopiero wtedy możliwe jest rozpoczęcie robót budowlanych.
Analiza ta prowadzi do spostrzeżenia, że pomiędzy zgłoszeniem szkody a naprawą istnieje odrębny, samodzielny etap procesu likwidacji szkody.
Etap ten posiada własny cel.
Własne metody.
Własne produkty końcowe.
Nie jest jeszcze naprawą.
Nie jest już zwykłymi oględzinami.
Nie sprowadza się również do sporządzenia kosztorysu.
Jego celem jest przygotowanie kompletnej podstawy technicznej, ekonomicznej i dowodowej umożliwiającej dalsze prowadzenie postępowania likwidacyjnego.
W praktyce rynkowej etap ten bardzo często nie jest wyodrębniany.
Poszczególne czynności wykonywane są fragmentarycznie, przez różne podmioty lub równolegle z prowadzonymi robotami budowlanymi.
Powoduje to zatarcie granicy pomiędzy ustalaniem szkody a jej usuwaniem.
W konsekwencji właściciel nieruchomości otrzymuje najczęściej pojedyncze produkty:
- odkrywkę,
- kosztorys,
- opinię techniczną,
- ofertę wykonania robót,
- dokumentację fotograficzną.
Każdy z tych dokumentów może być prawidłowy.
Żaden z nich samodzielnie nie stanowi jednak kompletnego procesu ustalenia szkody.
Z tego względu autor proponuje wyodrębnienie tego etapu oraz określenie go nazwą:
Audyt Szkody Po Kunie
Pojęcie to nie oznacza pojedynczej czynności diagnostycznej.
Nie oznacza również usługi wykonawczej.
Oznacza proces, którego celem jest przygotowanie kompletnej podstawy do dalszego prowadzenia postępowania likwidacyjnego.
Proces ten obejmuje cztery wzajemnie powiązane etapy.
I. Ustalenie rzeczywistego zakresu szkody
Etap obejmuje czynności diagnostyczne prowadzące do rozpoznania wszystkich uszkodzeń pozostających w normalnym związku przyczynowym z działalnością kuny.
Jego celem nie jest potwierdzenie pojedynczych uszkodzeń, lecz ustalenie pełnego zakresu szkody.
II. Określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody
Na podstawie ustalonego zakresu uszkodzeń określana jest technologia umożliwiająca rzeczywiste usunięcie skutków szkody.
Etap ten odpowiada na pytanie nie ile będzie kosztowała naprawa, lecz jak należy ją wykonać, aby przywrócić stan sprzed szkody.
III. Wycena szkody
Dopiero po określeniu technologii możliwe jest sporządzenie wyceny odpowiadającej rzeczywistemu zakresowi robót niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Przedmiotem wyceny staje się szkoda, a nie dowolnie przyjęty zakres robót.
IV. Dokumentacja procesowa
Ostatnim etapem audytu jest przygotowanie materiału umożliwiającego wykazanie zasadności przyjętych ustaleń przed zakładem ubezpieczeń oraz, w razie potrzeby, przed rzeczoznawcą, biegłym sądowym lub sądem.
Dopiero po zakończeniu wszystkich czterech etapów możliwe jest uznanie, że proces ustalenia szkody został zakończony.
Od tego momentu rozpoczyna się kolejny etap.
Naprawa.
Rozdzielenie obu etapów ma znaczenie nie tylko organizacyjne.
Stanowi jedną z podstawowych zasad prawidłowej metodyki likwidacji szkód powodowanych przez kuny.
Audyt Szkody Po Kunie jako proces
ZGŁOSZENIE SZKODY
▼
USTALENIE RZECZYWISTEGO ZAKRESU SZKODY
▼
OKREŚLENIE TECHNOLOGII PRZYWRÓCENIA STANU SPRZED SZKODY
▼
WYCENA SZKODY
▼
DOKUMENTACJA PROCESOWA
▼
KONIEC AUDYTU SZKODY PO KUNIE
▼
STANOWISKO UBEZPIECZYCIELA
▼
NAPRAWA
Kluczowa obserwacja
Audyt Szkody Po Kunie nie jest odkrywką, kosztorysem ani opinią techniczną. Jest procesem prowadzącym od rozpoznania szkody do przygotowania kompletnej podstawy technicznej, ekonomicznej i dowodowej poprzedzającej rozpoczęcie robót budowlanych.
Wniosek
Wyodrębnienie Audytu Szkody Po Kunie jako samodzielnego etapu procesu likwidacji szkody pozwala uporządkować kolejność czynności, rozdzielić etap ustalania szkody od etapu jej usuwania oraz stworzyć jednolite ramy dla dalszego postępowania likwidacyjnego.
Teza autora
Audyt Szkody Po Kunie nie jest kolejną usługą dostępną na rynku. Jest nazwą odrębnego etapu procesu likwidacji szkody, który dotychczas nie był jednoznacznie wyodrębniany ani definiowany.
Najczęstszy błąd praktyki
Traktowanie odkrywki, kosztorysu lub opinii technicznej jako zakończenia procesu ustalania szkody, mimo że nie wykonano wszystkich czynności niezbędnych do przygotowania kompletnej podstawy technicznej, ekonomicznej i dowodowej.
Nowe pojęcie
Audyt Szkody Po Kunie
Audyt Szkody Po Kunie to odrębny etap procesu likwidacji szkody obejmujący ustalenie rzeczywistego zakresu szkody, określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny szkody oraz przygotowanie dokumentacji procesowej przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu odkrywka, kosztorys, opinia techniczna i dokumentacja fotograficzna nie będą postrzegane jako odrębne usługi. Będą traktowane jako elementy jednego procesu, czyli Audytu Szkody Po Kunie, który poprzedza rozpoczęcie robót budowlanych.
Rozdział 6
Model odkrywko-naprawy jako przykład naruszenia zasady separacji etapów
Teza rozdziału
Model polegający na jednoczesnym wykonywaniu czynności diagnostycznych oraz robót naprawczych prowadzi do zatarcia granicy pomiędzy ustalaniem szkody a jej usuwaniem. Z punktu widzenia metodyki likwidacji szkód ukrytych jest to rozwiązanie obarczone istotnym ryzykiem dowodowym.
W poprzednich rozdziałach wskazano, że prawidłowy proces likwidacji szkody powodowanej przez kuny powinien obejmować odrębny etap Audytu Szkody Po Kunie.
Etap ten powinien poprzedzać rozpoczęcie robót budowlanych.
Jego celem jest ustalenie rzeczywistego zakresu szkody, określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny oraz przygotowanie dokumentacji procesowej.
Dopiero po zakończeniu tych czynności możliwe jest przejście do etapu naprawy.
W praktyce rynkowej coraz częściej spotykany jest jednak inny model postępowania.
Polega on na tym, że wykonawca przyjeżdża na nieruchomość, rozpoczyna odkrywanie warstw dachu, dokumentuje ujawniane uszkodzenia i równocześnie przystępuje do ich usuwania.
Taki model można określić jako model odkrywko-naprawy.
Na poziomie organizacji robót rozwiązanie to może wydawać się racjonalne.
Wykonawca pojawia się na miejscu tylko raz.
Właściciel nieruchomości szybciej widzi efekt w postaci rozpoczętej lub zakończonej naprawy.
Ogranicza się liczbę wizyt, przejazdów, terminów i uzgodnień.
Dach zostaje zabezpieczony, a problem techniczny zaczyna być rozwiązywany.
Z perspektywy remontowej model ten może więc sprawiać wrażenie sprawnego i efektywnego.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy ten sam model zostanie oceniony nie jako organizacja robót, lecz jako element procesu dowodowego.
Z punktu widzenia metodyki likwidacji szkody kluczowe znaczenie ma bowiem nie tylko to, czy dach zostanie naprawiony, ale również to, czy przed naprawą prawidłowo ustalono i udokumentowano zakres szkody.
W modelu odkrywko-naprawy te dwa etapy zostają połączone.
Ustalanie szkody odbywa się równocześnie z jej usuwaniem.
Oznacza to, że materiał dowodowy jest dokumentowany w tym samym czasie, w którym przestaje istnieć.
Ta zależność stanowi podstawowy problem metodologiczny modelu odkrywko-naprawy.
Nie chodzi o to, że sama odkrywka jest czynnością nieprawidłową.
Przeciwnie.
Odkrywka może być jednym z najważniejszych narzędzi diagnostycznych w procesie ustalania szkody ukrytej.
Nie chodzi również o to, że naprawa jest działaniem niewłaściwym.
Naprawa jest koniecznym etapem przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Problem polega na tym, że w modelu odkrywko-naprawy odkrywka i naprawa zostają wykonane jako jedno działanie, mimo że z punktu widzenia procesu likwidacji szkody należą do dwóch różnych etapów.
Odkrywka służy ustaleniu szkody.
Naprawa służy usunięciu szkody.
Są to odmienne cele.
Ich połączenie prowadzi do zatarcia granicy pomiędzy czynnością diagnostyczną a czynnością wykonawczą.
W konsekwencji trudno jednoznacznie ustalić, kiedy zakończono etap rozpoznania szkody, kiedy określono technologię przywrócenia stanu poprzedniego, kiedy sporządzono wycenę szkody, a kiedy rozpoczęto roboty naprawcze.
W przypadku szkód jawnych takie zatarcie granicy może nie prowadzić do poważnych konsekwencji.
W przypadku szkód ukrytych, a więc również szkód powodowanych przez kuny, ma ono znaczenie zasadnicze.
Jeżeli bowiem uszkodzenia ujawniane są dopiero podczas robót, to możliwość ich niezależnej weryfikacji istnieje bardzo krótko.
Często wyłącznie w chwili, w której są odsłaniane.
Jeżeli bezpośrednio po ich ujawnieniu następuje ich usunięcie, późniejsza ocena możliwa jest już tylko na podstawie dokumentacji sporządzonej przez podmiot wykonujący roboty.
Nie oznacza to automatycznie, że dokumentacja taka jest nierzetelna.
Oznacza jednak, że jej znaczenie dowodowe zależy w całości od sposobu jej sporządzenia, kompletności oraz zdolności do odtworzenia stanu istniejącego przed naprawą.
Im mniej uporządkowany jest ten proces, tym większe ryzyko późniejszego sporu.
Zakład ubezpieczeń może wówczas kwestionować nie tylko wysokość kosztorysu, ale również sam zakres szkody, konieczność wykonania określonych robót, przyjętą technologię, brak możliwości weryfikacji uszkodzeń przed ich usunięciem albo brak możliwości odniesienia się do alternatywnej metody naprawy.
Właściciel nieruchomości zostaje wtedy w trudnej sytuacji.
Dach został naprawiony.
Uszkodzone elementy zostały usunięte.
Warstwy dachu zostały zakryte.
Materiał dowodowy przestał istnieć.
Pozostaje jedynie dokumentacja sporządzona w trakcie wykonywania robót.
Jeżeli dokumentacja ta nie odpowiada na pytania, które pojawiają się w toku postępowania likwidacyjnego, późniejsze wykazanie rzeczywistego zakresu szkody może być znacznie utrudnione.
To właśnie odróżnia model odkrywko-naprawy od Audytu Szkody Po Kunie.
W audycie celem odkrywki jest ustalenie i zabezpieczenie materiału dowodowego przed rozpoczęciem naprawy.
W modelu odkrywko-naprawy odkrywka staje się częścią procesu wykonawczego.
W pierwszym przypadku odkrywka służy odpowiedzi na pytanie:
co rzeczywiście zostało uszkodzone?
W drugim przypadku odkrywka jest często jedynie etapem poprzedzającym natychmiastowe wykonanie robót.
Różnica ta jest zasadnicza.
Nie dotyczy nazwy usługi.
Dotyczy kolejności procesu.
Ocena modelu odkrywko-naprawy według zasad prawidłowej metodyki
| Zasada prawidłowej metodyki | Wymaganie | Ocena modelu odkrywko-naprawy |
| Zasada procesu dowodowego | Likwidacja szkody powinna prowadzić do ustalenia i wykazania szkody. | Model koncentruje się przede wszystkim na wykonaniu robót. |
| Zasada separacji etapów | Ustalenie szkody powinno poprzedzać jej usunięcie. | Etap ustalenia szkody i etap jej usuwania są prowadzone równocześnie. |
| Zasada kompletności materiału dowodowego | Dokumentacja powinna powstać przed usunięciem śladów szkody. | Materiał dowodowy jest dokumentowany w chwili jego usuwania. |
| Zasada odrębności technologii | Technologia powinna zostać określona przed wyceną i naprawą. | Technologia często wynika z bieżącego przebiegu robót. |
| Zasada możliwości zajęcia stanowiska | Ubezpieczyciel powinien mieć możliwość odniesienia się do zakresu szkody i technologii przed naprawą. | Możliwość ta jest ograniczona, ponieważ roboty są już prowadzone. |
Kluczowa obserwacja
Największym problemem modelu odkrywko-naprawy nie jest wykonanie odkrywki ani wykonanie naprawy. Problemem jest połączenie czynności służącej ustaleniu szkody z czynnością prowadzącą do jej usunięcia.
Wniosek
Model odkrywko-naprawy może być efektywny organizacyjnie, ale z punktu widzenia metodyki likwidacji szkód ukrytych rodzi istotne ryzyko dowodowe. Połączenie etapu diagnostycznego z etapem wykonawczym powoduje, że szkoda jest dokumentowana równocześnie z jej usuwaniem, co może utrudnić późniejsze wykazanie jej rzeczywistego zakresu.
Teza autora
Odkrywko-naprawa nie jest błędna dlatego, że obejmuje odkrywkę i naprawę. Jest błędna metodycznie wtedy, gdy zastępuje odrębny etap ustalenia szkody i prowadzi do usuwania materiału dowodowego przed zakończeniem jego zabezpieczania.
Najczęstszy błąd praktyki
Uznanie, że dokumentowanie uszkodzeń w trakcie robót naprawczych jest równoważne z wcześniejszym przeprowadzeniem Audytu Szkody Po Kunie.
Nowe pojęcie
Model odkrywko-naprawy
Model odkrywko-naprawy to sposób postępowania polegający na jednoczesnym prowadzeniu czynności diagnostycznych oraz robót naprawczych, w którym ustalanie zakresu szkody odbywa się równolegle z jej usuwaniem.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu odkrywko-naprawa nie będzie oceniana według kryterium sprawności wykonania robót, lecz według kryterium przydatności dowodowej w procesie likwidacji szkody.
Rozdział 7
Dlaczego model odkrywko-naprawy dominuje na rynku?
Teza rozdziału
Popularność modelu odkrywko-naprawy nie wynika z jego zgodności z metodyką likwidacji szkód, lecz z faktu, że upraszcza organizację robót oraz odpowiada interesom uczestników procesu. Nie oznacza to jednak, że w równym stopniu chroni interes właściciela nieruchomości.
Po analizie modelu odkrywko-naprawy może pojawić się pytanie, dlaczego rozwiązanie obarczone tak istotnymi ograniczeniami metodycznymi jest obecnie tak często spotykane.
Odpowiedź nie wynika z technologii napraw dachów.
Nie wynika również z przepisów prawa.
Wynika z organizacji rynku.
Model odkrywko-naprawy jest rozwiązaniem prostym.
Wykonawca przyjeżdża na miejsce jeden raz.
Podczas jednej wizyty dokonuje odkrywki, rozpoznaje uszkodzenia, wykonuje niezbędne roboty i kończy zlecenie.
Z organizacyjnego punktu widzenia oznacza to ograniczenie liczby wizyt, skrócenie czasu realizacji oraz uproszczenie harmonogramu prac.
Takie rozwiązanie jest korzystne dla wykonawcy.
Również właściciel nieruchomości często postrzega je jako wygodne.
Widzi, że problem jest rozwiązywany natychmiast.
Nie musi oczekiwać na kolejne wizyty.
Nie obserwuje wieloetapowego procesu.
Dach zostaje naprawiony.
Na tym etapie może odnieść wrażenie, że cały proces przebiegł prawidłowo.
Jednak z punktu widzenia metodyki likwidacji szkody zakończenie robót nie oznacza jeszcze zakończenia procesu dochodzenia odszkodowania.
To właśnie tutaj pojawia się zasadnicza różnica pomiędzy interesem wykonawcy a interesem właściciela nieruchomości.
Dla wykonawcy podstawowym celem jest prawidłowe wykonanie robót.
Dla właściciela nieruchomości równie istotne jest uzyskanie odszkodowania odpowiadającego rzeczywistemu zakresowi szkody.
Z tego powodu naprawa dachu po kunie i jej rozliczenie z ubezpieczeniem stanowią dwa różne cele, wymagające dwóch różnych kompetencji.
Cele te są ze sobą powiązane, ale nie są tożsame.
W wielu przypadkach wykonawca kończy swoje zadanie w chwili zakończenia robót.
Właściciel nieruchomości dopiero wtedy rozpoczyna kolejny etap.
Musi rozliczyć szkodę z zakładem ubezpieczeń.
Jeżeli na tym etapie pojawi się spór dotyczący zakresu szkody, technologii naprawy lub zasadności określonych robót, okaże się, że najważniejsze znaczenie ma nie jakość wykonanej naprawy, lecz jakość dokumentacji przygotowanej przed jej rozpoczęciem.
To właśnie w tym miejscu ujawnia się różnica pomiędzy procesem remontowym a procesem dowodowym.
Model odkrywko-naprawy został zaprojektowany przede wszystkim z myślą o sprawnym wykonaniu robót.
Nie oznacza to automatycznie, że został zaprojektowany z myślą o prowadzeniu postępowania dowodowego.
Są to dwa różne cele.
Należy również zwrócić uwagę na jeszcze jedną okoliczność.
Firmy wykonujące naprawy dachów są specjalistami w zakresie robót budowlanych.
Ich podstawową kompetencją jest diagnozowanie problemów technicznych oraz skuteczne usuwanie uszkodzeń.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że dysponują zapleczem umożliwiającym budowę kompletnej argumentacji technicznej, ekonomicznej i prawnej, która będzie podlegała ocenie w toku postępowania likwidacyjnego, a w razie potrzeby również przez biegłego sądowego lub sąd.
Są to dwa odrębne obszary kompetencji.
Podobnie jak lekarz operujący pacjenta nie musi być jednocześnie specjalistą od prawa medycznego, tak wykonawca robót budowlanych nie musi posiadać wszystkich kompetencji niezbędnych do przygotowania dokumentacji procesowej.
Nie stanowi to zarzutu wobec wykonawców.
Stanowi jedynie konsekwencję specjalizacji.
Z tego względu utożsamianie procesu naprawy z procesem przygotowania materiału dowodowego może prowadzić do oczekiwań wykraczających poza zakres kompetencji typowej firmy wykonawczej.
Nie oznacza to, że wykonawca nie powinien dokumentować przebiegu robót.
Powinien.
Nie oznacza to również, że jego dokumentacja jest bezwartościowa.
Przeciwnie.
Stanowi ona ważny element całego materiału.
Nie zastępuje jednak odrębnego procesu, którego celem jest przygotowanie kompletnej podstawy technicznej, technologicznej, ekonomicznej i dowodowej dla postępowania likwidacyjnego.
Dlatego model odkrywko-naprawy należy postrzegać przede wszystkim jako model organizacji robót.
Natomiast Audyt Szkody Po Kunie stanowi model organizacji procesu dowodowego.
Oba modele odpowiadają na inne potrzeby.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy jeden próbuje zastąpić drugi.
Porównanie dwóch modeli
| Kryterium | Model odkrywko-naprawy | Audyt Szkody Po Kunie |
| Cel podstawowy | Wykonanie robót | Ustalenie i udokumentowanie szkody |
| Organizacja | Jeden etap robót | Odrębny etap poprzedzający naprawę |
| Punkt ciężkości | Naprawa | Dowód |
| Produkt końcowy | Naprawiony dach | Podstawa do dochodzenia odszkodowania oraz naprawy |
| Ryzyko | Utrata części możliwości dowodowych | Wydłużenie procesu przed rozpoczęciem robót |
Kluczowa obserwacja
Model odkrywko-naprawy nie jest odpowiedzią na pytanie, jak najlepiej udokumentować szkodę. Jest odpowiedzią na pytanie, jak najsprawniej wykonać naprawę.
Wniosek
Popularność modelu odkrywko-naprawy wynika przede wszystkim z jego prostoty organizacyjnej. Nie należy jednak utożsamiać sprawności wykonania robót z prawidłowością procesu likwidacji szkody. Są to dwa różne zagadnienia, wymagające odmiennych kompetencji i prowadzące do odmiennych rezultatów.
Teza autora
Im bardziej specjalistyczna staje się naprawa dachu, tym bardziej potrzebna jest specjalizacja również w zakresie przygotowania procesu dowodowego. Nie są to te same kompetencje.
Najczęstszy błąd praktyki
Oczekiwanie, że dokumentacja przygotowana przy okazji wykonywania robót budowlanych automatycznie spełni wymagania dokumentacji procesowej potrzebnej do dochodzenia pełnego odszkodowania.
Nowe pojęcie
Asymetria kompetencji
Asymetria kompetencji to różnica pomiędzy kompetencjami niezbędnymi do prawidłowego wykonania robót budowlanych a kompetencjami wymaganymi do przygotowania kompletnej argumentacji technicznej, technologicznej, ekonomicznej i procesowej wykorzystywanej w postępowaniu likwidacyjnym.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu wykonawca robót i autor dokumentacji procesowej nie będą postrzegani jako role tożsame. Będą traktowani jako uczestnicy procesu posiadający odmienne kompetencje i realizujący odmienne cele.
Rozdział 8
Zasada separacji ról. Dlaczego ustalenie szkody i wykonanie naprawy nie powinny być utożsamiane
Teza rozdziału
Im większe znaczenie dokumentacji dla późniejszego postępowania likwidacyjnego, tym większego znaczenia nabiera niezależność procesu jej przygotowania od procesu wykonywania robót budowlanych. Rozdzielenie tych ról zwiększa wiarygodność dokumentacji oraz ogranicza ryzyko zarzutów dotyczących jej stronniczości.
W poprzednich rozdziałach wykazano, że proces ustalenia szkody oraz proces jej usunięcia stanowią dwa odrębne etapy postępowania.
Naturalną konsekwencją tej obserwacji jest kolejne pytanie.
Czy oba etapy powinny być wykonywane przez ten sam podmiot?
Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się oczywista.
Jeżeli wykonawca dobrze zna konstrukcję dachu, potrafi rozpoznać uszkodzenia i dysponuje odpowiednią wiedzą techniczną, może wydawać się naturalnym kandydatem do przygotowania również dokumentacji szkody.
W praktyce takie rozwiązanie występuje bardzo często.
Nie oznacza to jednak, że z punktu widzenia procesu dowodowego jest rozwiązaniem optymalnym.
Problem nie wynika z braku wiedzy wykonawcy.
Problem wynika z odmiennych celów obu ról.
Podmiot wykonujący roboty odpowiada za prawidłowe przywrócenie budynku do stanu sprzed szkody.
Naturalnym przedmiotem jego zainteresowania jest organizacja robót, dobór materiałów, technologia wykonania oraz termin zakończenia prac.
Autor dokumentacji procesowej realizuje inny cel.
Nie odpowiada za wykonanie robót.
Odpowiada za możliwie wierne odtworzenie stanu istniejącego przed naprawą oraz przygotowanie argumentacji pozwalającej wykazać zasadność roszczenia.
Cele te nie są sprzeczne.
Nie są jednak identyczne.
W postępowaniu likwidacyjnym oraz sądowym znaczenie ma nie tylko rzeczywista bezstronność autora dokumentacji, lecz również możliwość wykazania tej bezstronności.
Jeżeli dokumentacja została przygotowana przez podmiot, który następnie realizuje roboty będące przedmiotem tej dokumentacji, może pojawić się zarzut, że przedstawiony zakres szkody lub technologia zostały dobrane w sposób sprzyjający zwiększeniu zakresu własnych prac.
Nie oznacza to, że taki zarzut jest uzasadniony.
Oznacza jedynie, że może zostać podniesiony.
A skoro może zostać podniesiony, należy uwzględnić go już na etapie projektowania metodyki.
Prawidłowa metodyka nie powinna opierać się wyłącznie na założeniu uczciwości uczestników procesu.
Powinna być odporna również na zarzuty dotyczące potencjalnego konfliktu interesów.
Z tego względu rozdzielenie funkcji autora dokumentacji procesowej od funkcji wykonawcy robót należy traktować jako element wzmacniający wiarygodność całego procesu.
Nie oznacza to zakazu łączenia obu ról.
Nie istnieje przepis prawa, który nakazywałby ich rozdzielenie.
Oznacza natomiast, że w przypadku ich połączenia należy liczyć się z możliwością podważania obiektywizmu przygotowanej dokumentacji.
Jest to sytuacja analogiczna do wielu innych dziedzin życia.
Projektant budynku nie jest wykonawcą robót.
Inspektor nadzoru inwestorskiego nie jest kierownikiem budowy.
Biegły sądowy nie jest stroną postępowania.
Audyt finansowy nie jest prowadzony przez księgowego sporządzającego sprawozdanie finansowe.
Nie dlatego, że osoby te nie posiadają odpowiednich kompetencji.
Lecz dlatego, że rozdzielenie ról zwiększa zaufanie do wyniku ich pracy.
Podobna zasada znajduje zastosowanie również w przypadku szkód powodowanych przez kuny.
Im większe znaczenie dokumentacji dla późniejszego postępowania, tym większego znaczenia nabiera jej niezależność od procesu wykonawczego.
Nie oznacza to, że wykonawca nie powinien dokumentować przebiegu robót.
Przeciwnie.
Dokumentacja wykonawcza pozostaje niezwykle ważnym elementem całego materiału dowodowego.
Nie zastępuje jednak dokumentacji procesowej sporządzanej przed rozpoczęciem robót.
Oba rodzaje dokumentacji pełnią odmienne funkcje.
Pierwsza opisuje sposób wykonania robót.
Druga uzasadnia potrzebę ich wykonania.
To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie dla prawidłowej metodyki likwidacji szkody.
Separacja etapów a separacja ról
| Zasada | Cel |
| Separacja etapów | Najpierw ustalenie szkody, później naprawa. |
| Separacja ról | Autor dokumentacji procesowej i wykonawca robót pełnią odmienne funkcje. |
Obie zasady wzajemnie się uzupełniają.
Rozdzielenie etapów porządkuje przebieg procesu.
Rozdzielenie ról zwiększa wiarygodność jego rezultatów.
Kluczowa obserwacja
Niezależność dokumentacji procesowej nie służy ochronie autora dokumentacji. Służy ochronie właściciela nieruchomości przed zarzutem, że dokumentacja została przygotowana w celu uzasadnienia własnych robót wykonawcy.
Wniosek
W procesie likwidacji szkody po kunie rozdzielenie funkcji autora dokumentacji procesowej od funkcji wykonawcy robót zwiększa odporność całego postępowania na zarzuty dotyczące stronniczości oraz wzmacnia wiarygodność zgromadzonego materiału dowodowego.
Teza autora
Nie chodzi o brak zaufania do wykonawców. Chodzi o stworzenie takiego modelu postępowania, w którym jakość dokumentacji nie będzie zależała od konieczności obrony jej bezstronności.
Najczęstszy błąd praktyki
Przyjmowanie, że skoro wykonawca najlepiej zna wykonywane roboty, powinien również samodzielnie pełnić rolę autora dokumentacji procesowej przygotowywanej na potrzeby postępowania likwidacyjnego.
Nowe pojęcie
Zasada separacji ról
Zasada separacji ról to zasada metodyki likwidacji szkód powodowanych przez kuny, zgodnie z którą przygotowanie dokumentacji procesowej oraz wykonanie robót budowlanych powinny stanowić odrębne funkcje procesu, ponieważ zwiększa to wiarygodność materiału dowodowego i ogranicza ryzyko zarzutów dotyczących jego stronniczości.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu niezależność autora dokumentacji będzie postrzegana nie jako cecha osobista, lecz jako element prawidłowo zaprojektowanej metodyki likwidacji szkody.
Rozdział 9
Propozycja Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie
Teza rozdziału
Jeżeli przyjąć, że likwidacja szkody powodowanej przez kuny jest procesem dowodowym, możliwe staje się sformułowanie minimalnych wymogów, których spełnienie pozwala uznać etap ustalenia szkody za zakończony.
W poprzednich rozdziałach przedstawiono argumenty przemawiające za tym, że szkody powodowane przez kuny wymagają odmiennej metodyki postępowania niż większość szkód majątkowych.
Wykazano również, że pomiędzy zgłoszeniem szkody a rozpoczęciem robót budowlanych istnieje odrębny etap procesu, którego celem nie jest wykonanie naprawy, lecz przygotowanie kompletnej podstawy technicznej, technologicznej, ekonomicznej i dowodowej dla dalszego postępowania likwidacyjnego.
Jeżeli przyjąć takie założenie, naturalnym następstwem staje się pytanie:
Po czym można poznać, że etap ten został wykonany prawidłowo?
Zdaniem autora odpowiedź na to pytanie nie powinna zależeć od nazwy usługi, podmiotu wykonującego czynności ani przyjętego modelu organizacyjnego.
Powinna wynikać z tego, czy spełniono minimalne wymagania niezbędne do prawidłowego przygotowania szkody.
Dlatego autor proponuje następujący Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie.
Nie stanowi on obowiązującej procedury ani źródła prawa.
Stanowi propozycję uporządkowania dobrej praktyki zawodowej w zakresie przygotowania szkód powodowanych przez kuny.
Wymóg minimalny nr 1
Ustalono rzeczywisty zakres szkody.
Przed rozpoczęciem robót powinien zostać ustalony rzeczywisty zakres uszkodzeń pozostających w normalnym związku przyczynowym z działalnością kuny.
Zakres szkody nie może zostać ograniczony wyłącznie do uszkodzeń widocznych podczas pierwszych oględzin.
Wymóg minimalny nr 2
Określono technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Na podstawie ustalonego zakresu szkody należy określić technologię umożliwiającą rzeczywiste odtworzenie funkcji i właściwości budynku.
Technologia powinna być technicznie uzasadniona oraz proporcjonalna do charakteru szkody.
Wymóg minimalny nr 3
Sporządzono wycenę szkody.
Wycena powinna wynikać z ustalonego zakresu szkody oraz przyjętej technologii.
Przedmiotem wyceny pozostaje szkoda, a nie wyłącznie planowany zakres robót.
Wymóg minimalny nr 4
Przygotowano dokumentację procesową.
Dokumentacja powinna umożliwiać odtworzenie toku rozumowania prowadzącego od ustalenia szkody do proponowanej technologii oraz wyceny.
Powinna zawierać materiał pozwalający ocenić zasadność przedstawionych wniosków również osobie, która nie uczestniczyła w oględzinach.
Wymóg minimalny nr 5
Zachowano zasadę separacji etapów.
Proces ustalenia szkody powinien zostać zakończony przed rozpoczęciem robót prowadzących do usunięcia jej skutków.
Wymóg minimalny nr 6
Zachowano zasadę separacji ról.
Jeżeli pozwalają na to okoliczności sprawy, przygotowanie dokumentacji procesowej oraz wykonanie robót powinny stanowić odrębne funkcje procesu.
Rozwiązanie takie wzmacnia wiarygodność materiału dowodowego i ogranicza możliwość formułowania zarzutów dotyczących jego obiektywizmu.
Wymóg minimalny nr 7
Umożliwiono zakładowi ubezpieczeń zajęcie stanowiska.
Po zakończeniu audytu właściciel nieruchomości powinien dysponować materiałem pozwalającym przedstawić zakładowi ubezpieczeń ustalony zakres szkody, proponowaną technologię oraz wycenę.
Jeżeli zakład ubezpieczeń zamierza zakwestionować którykolwiek z tych elementów lub zaproponować rozwiązanie alternatywne, powinien mieć możliwość zajęcia stanowiska przed rozpoczęciem robót.
Nie oznacza to obowiązku oczekiwania na zakończenie postępowania likwidacyjnego.
Oznacza jedynie zachowanie prawidłowej kolejności procesu dowodowego.
Ocena zgodności z Minimalnym Standardem
Autor proponuje, aby jakość przygotowania szkody była oceniana nie przez pryzmat nazwy zastosowanej usługi, lecz przez stopień spełnienia przedstawionych wymogów minimalnych.
Model postępowania, który spełnia wszystkie wymagania, można uznać za zgodny z Minimalnym Standardem Audytu Szkody Po Kunie.
Model niespełniający jednego lub kilku wymogów nie musi być automatycznie nieprawidłowy.
Należy jednak liczyć się z tym, że zwiększa ryzyko wystąpienia problemów dowodowych na dalszych etapach postępowania.
Kluczowa obserwacja
Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie nie określa, kto powinien przeprowadzić audyt. Określa jedynie minimalne warunki, które powinny zostać spełnione przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Wniosek
O jakości procesu likwidacji szkody nie przesądza nazwa usługi ani podmiot wykonujący poszczególne czynności. Decyduje o niej zgodność postępowania z minimalnymi wymaganiami pozwalającymi uznać, że etap ustalenia szkody został zakończony.
Teza autora
Najważniejszym produktem Audytu Szkody Po Kunie nie jest dokument ani kosztorys. Jest nim zmniejszenie ryzyka błędów dowodowych jeszcze przed rozpoczęciem naprawy.
Najczęstszy błąd praktyki
Uznawanie, że wykonanie odkrywki, sporządzenie kosztorysu lub dokumentacji fotograficznej oznacza automatycznie spełnienie wymagań prawidłowo przeprowadzonego audytu.
Nowe pojęcie
Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie
Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie to propozycja zbioru minimalnych wymagań dobrej praktyki określających czynności, które powinny zostać wykonane przed rozpoczęciem robót budowlanych, aby proces ustalenia szkody można było uznać za zakończony.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu jakość przygotowania szkody będzie oceniana nie przez pryzmat nazwy usługi, lecz przez stopień zgodności z Minimalnym Standardem Audytu Szkody Po Kunie.
Rozdział 10
Konsekwencje odstąpienia od Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie
Teza rozdziału
Każde odstąpienie od Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie nie musi prowadzić do nieprawidłowego rozstrzygnięcia szkody. Powoduje jednak utratę określonych możliwości dowodowych, które na późniejszym etapie postępowania mogą okazać się niemożliwe do odtworzenia.
Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie nie został zaproponowany dlatego, że każda szkoda wymaga identycznego sposobu postępowania.
Poszczególne sprawy różnią się zakresem uszkodzeń, konstrukcją dachu, postanowieniami umowy ubezpieczenia oraz przebiegiem postępowania likwidacyjnego.
Nie każda szkoda będzie wymagała jednakowo rozbudowanej diagnostyki.
Nie każda doprowadzi do sporu z zakładem ubezpieczeń.
Nie każda zakończy się postępowaniem sądowym.
Nie zmienia to jednak faktu, że każda z nich przechodzi przez ten sam proces.
A proces ten ma swoją logikę.
Jeżeli określona czynność nie została wykonana we właściwym momencie, bardzo często nie można już wykonać jej później z taką samą wartością dowodową.
To właśnie odróżnia błędy metodyczne od zwykłych błędów organizacyjnych.
Spóźnioną wizytę można przełożyć.
Kosztorys można poprawić.
Dokument można uzupełnić.
Natomiast materiał dowodowy usunięty podczas robót budowlanych najczęściej nie może zostać odtworzony.
Dlatego skutki odstąpienia od poszczególnych wymogów standardu należy oceniać nie przez pryzmat samego uchybienia, lecz przez pryzmat utraconych możliwości.
Skutki niespełnienia poszczególnych wymogów minimalnych
Wymóg nr 1
Nie ustalono rzeczywistego zakresu szkody.
Najczęstszą konsekwencją jest sporządzenie wyceny dla szkody rozpoznanej jedynie częściowo.
Na dalszych etapach postępowania pojawiają się spory dotyczące tego, czy określone uszkodzenia rzeczywiście istniały oraz czy pozostawały w związku z działalnością kuny.
Problem nie dotyczy już kosztorysu.
Dotyczy faktów.
Wymóg nr 2
Nie określono technologii przywrócenia stanu sprzed szkody.
Spór bardzo szybko przenosi się z poziomu cen na poziom technologii.
Zakład ubezpieczeń może twierdzić, że wystarczająca była naprawa miejscowa.
Właściciel nieruchomości wskazuje na konieczność wykonania robót o szerszym zakresie.
Jeżeli technologia nie została wcześniej uzasadniona, spór staje się znacznie trudniejszy do rozstrzygnięcia.
Wymóg nr 3
Nie sporządzono wyceny szkody.
Najczęściej pozostaje jedynie kosztorys robót lub oferta wykonawcy.
Dokumenty te mogą prawidłowo określać koszt planowanych prac, lecz nie zawsze pozwalają wykazać, że właśnie taki koszt odpowiada rzeczywistej wartości szkody.
Wymóg nr 4
Nie przygotowano dokumentacji procesowej.
Po zakończeniu robót właściciel nieruchomości dysponuje jedynie efektem naprawy.
Nie dysponuje materiałem pozwalającym wykazać, dlaczego określone roboty były konieczne.
W praktyce oznacza to utratę części argumentacji, mimo że sama naprawa mogła zostać wykonana prawidłowo.
Wymóg nr 5
Nie zachowano separacji etapów.
Rozpoznawanie szkody odbywa się równocześnie z jej usuwaniem.
Powoduje to stopniowe zanikanie materiału dowodowego jeszcze przed zakończeniem procesu jego zabezpieczania.
Wymóg nr 6
Nie zachowano separacji ról.
Nie oznacza to automatycznie, że dokumentacja jest nierzetelna.
Może jednak pojawić się zarzut, że została przygotowana przez podmiot mający bezpośredni interes w określonym zakresie robót.
Nawet jeżeli zarzut okaże się bezzasadny, właściciel nieruchomości zostaje zmuszony do obrony wiarygodności dokumentacji zamiast koncentrować się na meritum sprawy.
Wymóg nr 7
Nie umożliwiono zakładowi ubezpieczeń zajęcia stanowiska.
Jest to jeden z najczęściej niedocenianych elementów procesu.
Jeżeli roboty zostaną rozpoczęte przed przedstawieniem zakładowi ubezpieczeń ustalonego zakresu szkody oraz proponowanej technologii, ubezpieczyciel może później podnosić, że został pozbawiony możliwości oceny alternatywnych sposobów przywrócenia stanu poprzedniego.
Niezależnie od zasadności takiego stanowiska, argument ten bardzo często pojawia się w praktyce likwidacyjnej i procesowej.
Dlatego możliwość zajęcia stanowiska przed rozpoczęciem robót wzmacnia pozycję właściciela nieruchomości.
Charakter błędów metodycznych
Warto zauważyć, że większość opisanych problemów nie wynika z błędnego wykonania robót budowlanych.
Nie wynika również z niewłaściwego sporządzenia kosztorysu.
Źródłem trudności jest najczęściej naruszenie kolejności procesu.
Błędy metodyczne powstają wtedy, gdy prawidłowe czynności wykonywane są we właściwym zakresie, ale w niewłaściwym momencie.
Z tego względu nie można ich usunąć wyłącznie poprzez późniejsze uzupełnienie dokumentacji.
W wielu przypadkach materiał dowodowy został już bezpowrotnie utracony.
Kluczowa obserwacja
Najbardziej kosztownym skutkiem odstąpienia od Minimalnego Standardu Audytu Szkody Po Kunie nie jest utrata dokumentów. Jest utrata możliwości wykazania określonych faktów.
Wniosek
Nie każde odstąpienie od Minimalnego Standardu prowadzi do przegrania sporu z zakładem ubezpieczeń. Każde zwiększa jednak ryzyko, że na późniejszym etapie postępowania zabraknie materiału pozwalającego skutecznie odeprzeć zarzuty dotyczące zakresu szkody, technologii naprawy lub wysokości odszkodowania.
Teza autora
Proces dowodowy należy projektować z myślą o pytaniach, które mogą paść za kilka miesięcy lub kilka lat, a nie tylko o potrzebach dnia wykonywania robót.
Najczęstszy błąd praktyki
Przekonanie, że brakujący materiał dowodowy będzie można uzupełnić po zakończeniu naprawy, mimo że uszkodzone elementy budynku zostały już usunięte lub zakryte.
Nowe pojęcie
Utrata możliwości dowodowej
Utrata możliwości dowodowej to sytuacja, w której wskutek rozpoczęcia robót budowlanych lub pominięcia określonych czynności diagnostycznych nie jest już możliwe zgromadzenie materiału pozwalającego wykazać określone okoliczności mające znaczenie dla postępowania likwidacyjnego.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu celem Audytu Szkody Po Kunie będzie postrzegane nie tylko ustalenie szkody, lecz także ochrona właściciela nieruchomości przed utratą możliwości dowodowych, których nie można odzyskać po rozpoczęciu naprawy.
Rozdział 11
Algorytm postępowania właściciela nieruchomości po stwierdzeniu szkody spowodowanej przez kuny
Teza rozdziału
Największe znaczenie dla późniejszego dochodzenia odszkodowania mają pierwsze decyzje podejmowane po stwierdzeniu szkody. To właśnie wtedy właściciel nieruchomości decyduje, czy proces będzie miał charakter dowodowy, czy wyłącznie remontowy.
W poprzednich rozdziałach przedstawiono metodykę prawidłowego przygotowania szkody powodowanej przez kuny.
Może ona sprawiać wrażenie rozbudowanej.
W praktyce sprowadza się jednak do zachowania właściwej kolejności działań.
Poniżej przedstawiono proponowany algorytm postępowania właściciela nieruchomości.
Krok 1
Zabezpiecz miejsce szkody, ale nie usuwaj jej śladów.
Po stwierdzeniu szkody należy przede wszystkim zapobiec jej powiększaniu się.
Nie oznacza to jednak rozpoczęcia robót prowadzących do usunięcia skutków szkody.
Jeżeli nie zachodzi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, należy unikać działań powodujących zniszczenie materiału dowodowego.
Krok 2
Zgłoś szkodę zakładowi ubezpieczeń.
Właściciele nieruchomości często pytają, jak zgłosić szkodę na dachu po kunie do ubezpieczyciela.
Szkodę należy zgłosić zgodnie z warunkami umowy ubezpieczenia.
Zgłoszenie rozpoczyna postępowanie likwidacyjne.
Nie oznacza jednak zakończenia procesu ustalania szkody.
Krok 3
Ustal rzeczywisty zakres szkody.
Nie należy zakładać, że zakres szkody odpowiada wyłącznie uszkodzeniom widocznym podczas pierwszych oględzin.
W przypadku szkód powodowanych przez kuny konieczne może być przeprowadzenie odpowiednich czynności diagnostycznych pozwalających rozpoznać rzeczywisty zakres uszkodzeń.
Krok 4
Określ technologię przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Dopiero po ustaleniu rzeczywistego zakresu szkody możliwe jest określenie sposobu jej usunięcia.
Technologia powinna wynikać z charakteru uszkodzeń, a nie z dostępności określonej metody wykonawczej.
Krok 5
Sporządź wycenę szkody.
Wycena powinna odpowiadać technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Nie należy utożsamiać jej wyłącznie z ofertą wykonania robót lub kosztorysem przygotowanym na potrzeby realizacji prac.
Krok 6
Przygotuj dokumentację procesową.
Dokumentacja powinna umożliwiać wykazanie:
- rzeczywistego zakresu szkody,
- związku uszkodzeń z działalnością kuny,
- zasadności przyjętej technologii,
- zasadności wyceny.
Jej adresatem jest nie tylko wykonawca robót, lecz również zakład ubezpieczeń oraz, w razie potrzeby, osoby oceniające sprawę na dalszych etapach postępowania.
Krok 7
Przedstaw materiał zakładowi ubezpieczeń i umożliw zajęcie stanowiska.
Po zakończeniu etapu ustalenia szkody właściciel nieruchomości powinien dysponować materiałem pozwalającym zakładowi ubezpieczeń odnieść się do:
- zakresu szkody,
- proponowanej technologii,
- wyceny.
Jeżeli zakład ubezpieczeń zamierza zaproponować rozwiązanie alternatywne lub zakwestionować przedstawione ustalenia, powinien mieć możliwość zajęcia stanowiska przed rozpoczęciem robót.
Nie oznacza to obowiązku oczekiwania na zakończenie całego postępowania likwidacyjnego ani uzyskania zgody na wykonanie naprawy.
Oznacza jedynie zachowanie prawidłowej kolejności procesu.
Krok 8
Rozpocznij naprawę.
Po zakończeniu etapu ustalenia szkody możliwe jest rozpoczęcie robót budowlanych.
Od tego momentu celem jest już nie ustalanie szkody, lecz przywrócenie budynku do stanu sprzed zdarzenia.
Krok 9
Rozlicz szkodę.
Jeżeli stanowiska stron pozostają zgodne, postępowanie kończy się wypłatą odszkodowania.
Jeżeli pomiędzy właścicielem nieruchomości a zakładem ubezpieczeń powstanie spór dotyczący zakresu szkody, technologii lub wysokości odszkodowania, wcześniej zgromadzony materiał dowodowy staje się podstawą dalszego dochodzenia roszczeń.
Algorytm w skrócie
SZKODA
▼
Zabezpieczenie miejsca szkody
▼
Zgłoszenie szkody
▼
Ustalenie rzeczywistego zakresu szkody
▼
Określenie technologii przywrócenia stanu sprzed szkody
▼
Wycena szkody
▼
Dokumentacja procesowa
▼
Stanowisko zakładu ubezpieczeń
▼
Naprawa
▼
Rozliczenie szkody
Kluczowa obserwacja
Największym błędem nie jest rozpoczęcie naprawy. Największym błędem jest rozpoczęcie naprawy przed zakończeniem procesu ustalenia szkody.
Wniosek
Prawidłowa kolejność działań pozwala pogodzić dwa cele: możliwie szybkie usunięcie skutków szkody oraz zachowanie materiału niezbędnego do dochodzenia pełnego odszkodowania. Większość problemów pojawiających się w praktyce nie wynika z błędów technicznych, lecz z pominięcia lub przestawienia kolejności poszczególnych etapów.
Teza autora
Naprawa dachu jest końcem procesu remontowego. Nie powinna być końcem procesu dowodowego. Proces dowodowy powinien zakończyć się wcześniej.
Najczęstszy błąd praktyki
Traktowanie rozpoczęcia robót jako pierwszego kroku procesu likwidacji szkody, podczas gdy z punktu widzenia metodyki powinno ono stanowić dopiero początek etapu wykonawczego.
Nowe pojęcie
Algorytm postępowania właściciela nieruchomości
Algorytm postępowania właściciela nieruchomości to uporządkowana sekwencja działań pozwalająca zachować materiał dowodowy, prawidłowo przygotować proces likwidacji szkody oraz ograniczyć ryzyko sporów dotyczących zakresu szkody i wysokości odszkodowania.
Zmiana perspektywy
Od tego momentu właściciel nieruchomości nie będzie postrzegał likwidacji szkody jako jednego zdarzenia kończącego się naprawą dachu. Będzie ją postrzegał jako proces składający się z dwóch odrębnych faz: procesu dowodowego i procesu wykonawczego, z których każda ma własny cel i własne zasady.
Rozdział 12
Najczęściej spotykane mity dotyczące likwidacji szkód powodowanych przez kuny
Wprowadzenie
W praktyce likwidacji szkód powodowanych przez kuny funkcjonuje wiele uproszczeń, które wynikają z przenoszenia doświadczeń ze szkód jawnych na szkody ukryte. Niektóre z nich są częściowo prawdziwe, inne wymagają doprecyzowania, a część może prowadzić do błędnych decyzji procesowych.
Poniżej przedstawiono najczęściej spotykane twierdzenia wraz z ich oceną z punktu widzenia metodyki przedstawionej w niniejszym opracowaniu.
Mit 1
„Najpierw trzeba naprawić dach, a później rozliczyć się z ubezpieczycielem.”
Takie postępowanie jest możliwe, ale dopiero po zakończeniu procesu ustalenia szkody.
Naprawa nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń.
Może jednak zamknąć drogę do zgromadzenia materiału dowodowego, jeżeli zostanie rozpoczęta przed zakończeniem Audytu Szkody Po Kunie.
Nie decyduje więc sama kolejność „najpierw naprawa, potem rozliczenie”, lecz moment zakończenia procesu dowodowego.
Mit 2
„Do dochodzenia odszkodowania wystarczy kosztorys wykonawcy.”
Kosztorys jest ważnym dokumentem.
Nie zastępuje jednak ustalenia rzeczywistego zakresu szkody ani uzasadnienia technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Kosztorys odpowiada na pytanie ile kosztują roboty.
Nie odpowiada automatycznie na pytanie dlaczego właśnie takie roboty są konieczne.
Mit 3
„Odkrywka i odkrywko-naprawa to to samo.”
Nie.
Odkrywka jest czynnością diagnostyczną.
Odkrywko-naprawa jest modelem organizacji robót, w którym odkrywka i naprawa wykonywane są równocześnie.
Sama odkrywka może stanowić element prawidłowego procesu ustalenia szkody.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy odkrywka przestaje być etapem diagnostycznym i staje się jedynie początkiem robót wykonawczych.
Mit 4
„Im szybciej zacznie się naprawę, tym lepiej.”
Szybkie usunięcie szkody jest korzystne.
Nie powinno jednak odbywać się kosztem utraty materiału dowodowego.
Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest jak najszybsze przeprowadzenie Audytu Szkody Po Kunie, a następnie niezwłoczne rozpoczęcie naprawy.
Mit 5
„Jeżeli wykonawca zrobi zdjęcia podczas robót, to wystarczy.”
Dokumentacja wykonywana podczas robót ma dużą wartość.
Nie zawsze zastępuje jednak dokumentację procesową przygotowaną przed rozpoczęciem naprawy.
Zdjęcia pokazują, co wykonano.
Nie zawsze pokazują, dlaczego określone roboty były konieczne.
Mit 6
„Ten sam podmiot powinien wszystko zrobić od początku do końca.”
Takie rozwiązanie może być wygodne organizacyjnie.
Nie oznacza jednak automatycznie, że jest optymalne z punktu widzenia procesu dowodowego.
Rozdzielenie funkcji autora dokumentacji procesowej od wykonawcy robót zwiększa odporność dokumentacji na zarzuty dotyczące jej obiektywizmu.
Mit 7
„Jeżeli ubezpieczyciel zaniży odszkodowanie, zawsze można później wszystko wyjaśnić.”
Nie zawsze.
Wiele okoliczności można wyjaśnić dopiero wtedy, gdy materiał dowodowy nadal istnieje.
Po zakończeniu robót część dowodów może zostać bezpowrotnie utracona.
Dlatego proces dowodowy powinien poprzedzać proces wykonawczy.
Mit 8
„Najważniejsza jest dobra naprawa.”
Dobra naprawa jest niezbędna.
Nie jest jednak jedynym celem właściciela nieruchomości.
Równie ważne jest uzyskanie odszkodowania odpowiadającego rzeczywistemu zakresowi szkody.
Są to dwa odrębne cele wymagające dwóch odrębnych procesów.
Kluczowa obserwacja
Większość mitów dotyczących szkód po kunach nie wynika z błędnej wiedzy technicznej. Wynika z pomijania różnicy pomiędzy procesem dowodowym a procesem wykonawczym.
Wniosek
Ocena praktyk stosowanych podczas likwidacji szkód nie powinna opierać się na pojedynczych hasłach ani uproszczeniach. Powinna wynikać z analizy całego procesu oraz zgodności postępowania z Minimalnym Standardem Audytu Szkody Po Kunie.
Aneks
Słownik podstawowych pojęć
Audyt Szkody Po Kunie
Odrębny etap procesu likwidacji szkody obejmujący ustalenie rzeczywistego zakresu szkody, określenie technologii przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody, sporządzenie wyceny szkody oraz przygotowanie dokumentacji procesowej przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Szkoda ukryta
Szkoda, której rzeczywisty zakres nie może zostać ustalony wyłącznie podczas standardowych oględzin i wymaga przeprowadzenia odpowiednich czynności diagnostycznych.
Dokumentacja procesowa
Zbiór materiałów technicznych, fotograficznych, diagnostycznych i opisowych przygotowany w celu wykazania zasadności roszczenia oraz umożliwienia oceny szkody przez uczestników postępowania likwidacyjnego lub sądowego.
Technologia przywrócenia stanu sprzed szkody
Technicznie uzasadniony sposób wykonania robót prowadzących do odtworzenia funkcji i właściwości budynku istniejących przed wystąpieniem szkody.
Wycena szkody
Określenie kosztów niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody na podstawie ustalonego zakresu szkody oraz przyjętej technologii naprawy.
Proces dowodowy
Część procesu likwidacji szkody obejmująca ustalenie szkody, określenie technologii, sporządzenie wyceny oraz przygotowanie dokumentacji procesowej.
Proces wykonawczy
Część procesu obejmująca wykonanie robót prowadzących do przywrócenia budynku do stanu sprzed szkody.
Separacja etapów
Zasada zgodnie z którą proces ustalenia szkody powinien zostać zakończony przed rozpoczęciem robót budowlanych.
Separacja ról
Zasada zgodnie z którą przygotowanie dokumentacji procesowej i wykonanie robót budowlanych stanowią odrębne funkcje procesu, co wzmacnia wiarygodność materiału dowodowego.
Utrata możliwości dowodowej
Stan, w którym wskutek rozpoczęcia robót budowlanych lub pominięcia określonych czynności diagnostycznych nie jest już możliwe zgromadzenie materiału pozwalającego wykazać określone okoliczności mające znaczenie dla postępowania likwidacyjnego.
Model odkrywko-naprawy
Model organizacji robót polegający na jednoczesnym prowadzeniu czynności diagnostycznych oraz robót naprawczych, w którym ustalanie szkody odbywa się równolegle z jej usuwaniem.
Minimalny Standard Audytu Szkody Po Kunie
Propozycja zbioru minimalnych wymagań dobrej praktyki określających czynności, które powinny zostać wykonane przed rozpoczęciem robót budowlanych w celu prawidłowego przygotowania procesu likwidacji szkody.
Proces likwidacji szkody
Uporządkowana sekwencja działań prowadząca od zgłoszenia szkody do jej ostatecznego rozliczenia, obejmująca zarówno proces dowodowy, jak i proces wykonawczy.
Review Audyt szkody po kunie.